В Україні суттєво змінилися правила оподаткування операцій з нерухомістю. Військовий збір зріс більш ніж утричі, а процедура розрахунку податків стала складнішою. Розбираємося, скільки доведеться платити у 2025 році при купівлі чи продажу нерухомості.
10 жовтня 2024 року Верховна Рада ухвалила зміни до податкового законодавства, які значно вплинули на ринок нерухомості. Головною новацією стало підвищення військового збору з 1,5% до 5%. Зміни викликали чимало запитань та занепокоєнь як у продавців, так і в покупців нерухомості.
Розрахунок податків при продажу нерухомості
При продажу нерухомості діють різні ставки оподаткування, залежно від кількості продажів протягом року та терміну володіння майном:
Перший продаж у році:
- Якщо нерухомість у власності понад 3 роки — не оподатковується
- Якщо у власності менш як 3 роки — податок 5% від вартості + військовий збір 5%
Другий та наступні продажі в році:
- Податок 18% від вартості + військовий збір 5%
Важливий момент: при другому продажі протягом року можна зменшити суму, з якої нараховується податок. Як це працює:
- Припустимо, ви купили квартиру за 1 млн грн
- Зараз продаєте за 1,5 млн грн
- Податок 18% та військовий збір 5% нараховується не з усієї суми 1,5 млн, а лише з різниці - 500 тис. грн
Для підтвердження початкової вартості потрібно надати документи про купівлю нерухомості (договір купівлі-продажу). При продажу обов'язково проводиться нова оцінка майна.
Якщо оціночна вартість виявиться меншою за ціну придбання — податок не нараховується, але для цього рекомендується отримати індивідуальну податкову консультацію.
Військовий збір при продажі квартири
Головною зміною в оподаткуванні нерухомості стало підвищення військового збору з 1,5% до 5%. Це рішення набуло чинності з 1 грудня 2024 року. Важливо розуміти, що у всіх випадках, коли виникає податок з нерухомості, одразу виникає і військовий збір.
Важливо пам'ятати головне правило: військовий збір стягується тільки разом із податком, сам по собі він не нараховується.
Податок та військовий збір НЕ сплачуються у двох випадках:
- Якщо нерухомість перебуває у власності понад 3 роки й це перший продаж у календарному році
- Якщо нерухомість отримана у спадок, навіть якщо з моменту отримання пройшло менш як 3 роки
Таким чином, якщо ви продаєте успадковану квартиру або будинок, вам не доведеться сплачувати ні податок, ні військовий збір, незалежно від терміну володіння майном.
Додаткові платежі при купівлі-продажу нерухомості
Окрім податків та військового збору, при оформленні договору купівлі-продажу нерухомості сплачуються обов'язкові платежі:
Державне мито сплачує продавець:
- 1% від оціночної вартості нерухомості
- Сплачується при посвідченні договору у нотаріуса
- При роботі з приватним нотаріусом ця сума входить у загальну вартість його послуг
Пенсійний збір сплачує покупець:
- 1% від вартості нерухомості
- Сплачується покупцем при купівлі нерухомості
- Є можливість повернення для окремих категорій громадян (зокрема, для військовослужбовців)
До цих платежів також додаються:
- Оплата за користування реєстрами
- Витрати на оформлення документів
- Послуги нотаріуса (включають офісні витрати, роботу співробітників, оформлення документів)
Важливо: остаточна сума послуг приватного нотаріуса може відрізнятися залежно від складності договору та додаткових витрат, але не може бути меншою за державні тарифи.
Поради щодо оформлення угод з нерухомістю
Щоб уникнути зайвих витрат та правильно розрахувати податки при операціях з нерухомістю, варто дотримуватися кількох важливих рекомендацій:
- Перевірте термін володіння
- Підрахуйте точний термін володіння нерухомістю
- Зберігайте документи про придбання майна
- Враховуйте спосіб набуття права власності (купівля чи спадщина)
- Проконсультуйтесь з фахівцями
- Отримайте попередню консультацію у нотаріуса
- У складних випадках зверніться за індивідуальною податковою консультацією
- Не покладайтеся на неперевірену інформацію з інтернету
- Підготуйте документи заздалегідь
- Документи про право власності
- Документи про оцінку майна
- Договори купівлі-продажу, якщо плануєте зменшити базу оподаткування
- Враховуйте додаткові витрати
- Державне мито 1%
- Пенсійний збір 1%
- Оплата послуг нотаріуса
- Витрати на оформлення документів
Якщо виникають сумніви щодо оподаткування вашої конкретної ситуації, краще отримати письмову податкову консультацію. Це захистить вас від можливих проблем у майбутньому та допоможе правильно розрахувати всі платежі.